2020年的春节，是一个特殊的春节，新型冠状病毒肺炎疫情持续发展导致学校延期开学，多数企业延期复工，很多商场门店延迟闭店，民众减少出门进行自我隔离……
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l 延期复工、开学影响群体
企业、学校、工人、学生、外出工作人员等均受不同程度影响，这其中受疫情影响较大的群体之一还包括各“租客”，无论是个人、个体工商户或其他组织形式的企业。
这两天关于厦门房东暂免一个月租金的新闻及万达、华润、保利等多家房企对其商业地产减免租金的举措引起了大家关注，辽宁省房地产行业协会也及时发布了《关于<关于在抗击疫情期间适度减免各类经营主体租户租金的倡议书>的声明》“租客”们纷纷表示要将这样的新闻转给自己的房东看，看看能不能也在减免房租的路上“搏一搏”！
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今天我们就来聊聊疫情期间，租金是否可减免？即受疫情影响的房屋租赁合同履行问题。
承租人要求或申请房屋租金减免多依据“情势变更”或“不可抗力”，认为此次疫情导致了房屋租赁合同履行受到严重影响，但请大家关注，无论“情势变更”还是“不可抗力”都是有相关法律法规及司法解释规定的：
1.关于“情势变更”规定：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
2.关于“不可抗力”规定：
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
综上，各承租人是否可以据此要求出租人减免租金甚至解除合同呢？关于“疫情”造成的房屋租赁合同纠纷处理，笔者查询了2003年“非典”期间房屋租赁合同争议处理的相关法律裁判文书，相关裁判结果及理由如下。
类比2003年“非典”，此次的疫情虽然符合“不可预见”“不能避免”，至于何时克服我们也无准确判断，但因为此次疫情要求或申请减免租金或解除房屋租赁合同的，我们建议要关注以下几个问题：
1.合同目的是否可实现？如因特定原因的短期租赁合同
2.合同是否可继续履行？如餐饮酒店、教育培训的长期租赁合同
3.如继续履行是否可申请一定期间内租金全免？（公平原则）
4.个人住宅租赁是否也可要求减免租金？（疫情与个人租赁房屋闲置的因果关系）
无论是上述相关法律法规或是司法裁判要点，我们可以看出，公平原则紧紧围绕其中，疫情突发非人力可预见、可避免，如因疫情确实导致租赁合同目的无法实现或不能履行，建议双方当事人协商变更或解除合同，但协商变更合同内容（如租期顺延或租金减免等）也要体现公平原则，尽量避免出现将疫情所致的全部不利后果由一方承担从而有失公平的问题。
在这个特殊时期，希望出租人与承租人均拿出诚意，在抗击疫情的关键时刻，给予对方最大的理解和支持，天佑武汉、天佑中华、共克时艰！
